Věčné téma ! POZEMEK | aktualizováno 2. 4. 2024
Správny výběr pozemku předurčuje užívání stavby jako takové. Nekupujte pozemek před tím, než máte vyhlédnutý projekt. Udělejte to NAOPAK.
Spousta lidí a zájemců o stavbu nemovitosti (ať už RD nebo chaty) se dívá po projektech a projektových řešeních v době, kdy už pozemek má. Pochopitelně můžeme říci, že nové pozemky, které by plnohodnotně vyhovovaly všem nutným požadavkům (a často finančním), jsou mnohdy nedostupné, nebo dostupné jen velmi těžko. V takových případech se více méně přistupuje k úpravám typových projektů za individuální, kdy se projekt musí přizpůsobit pozemku. Správná cesta je ale opačná. Nejprve výběr projektu dle Vašich architektonických a dispozičních priorit, teprve poté vyhledávání a koupě pozemku.
Jaké jsou však hlavní zásady (měly by být) při výběru nového a správného pozemku?
V první řadě je to otázka určení a druhu pozemku. Jde o to, co můžete na pozemku postavit (stává se nám poměrně často, že si naši zákazníci vybrali pozemek kde chtěli realizovat chatu jako rekreační objekt pro relaxaci a územní regulativa povolovali jen výstavbu pro trvalé bydlení, tedy RD). Je nejen vhodné, ale přímo nutné si před koupí konkrétního pozemku tuto skutečnost plnohodnotně ověřit a to buď přímo na stavebním úřadě nebo online.
Územní rozhodnutí (regulativa). Pozor na ně. Přesně a jasně definují za jakých podmínek může stavba na parcele stát (a rovněž i to, zda na pozemku může být realizován rekreační objekt - chata nebo pouze objekt pro trvalé bydlení - RD). Tím se mě na mysli, jaká je procentuální zastavěnost daného pozemku, ale například i výška stavby (hřebene střechy), sklony střechy, zpevněné a nezpevněné plochy a mnohé další. V praxi se poměrně častokrát stává, že až po koupi pozemku se nový vlastník dozví, že zastavěnost je na úrovni 10 – 20 % a v některých případech (zvlášť pro rekreační objekty na menších parcelách), to nepostačuje. Existují samozřejmě i výjimky v rámci stavebního řízení, jejich dosažení však nemusí být tak jednoduché, jak se na první pohled může zdát.
Zasíťování pozemku, alias inženýrské sítě (IS). Ideální stav je je na pozemku mít a ne-li všechny, tak minimálně připojení elektrické energie. Voda a odpad lze vyřešit i vlastními zdroji (například vrtanou studnou a žumpou), které se do projektové dokumentace zakreslují na budoucích místech osazení.
Dbejte na velikost pozemku a orientaci budoucí stavby ve vztahu ke světovým stranám. Velikost pozemku se netýká pouze celkového rozměru versus maximální možná zastavěnost ale je třeba mít na paměti i zákonem definované rozestupy od hranic které jsou 2 m na každé straně. Pokud chceme na pozemek osadit například chatu o celkové vnější šířce 7 m, potřebujeme čistou šířku minimálně 11 m.
Orientace ve vztahu ke světovým stranám patří k jedné z nejdůležitějších věcí, na které se poměrně dost části zapomíná. Netřeba zapomínat, že vstupní části by se měly orientovat na severní strany, přičemž části kde je například východ na terasu (resp. celý obývací pokoj) by měly být na jižní až jihozápadní straně. Mimo jiné, i toto přispívá k energetickému hodnocení celé stavby (kde a v jakých místnostech se drží denní světlo a tím pádem teplo co možná nejdéle během dne).
Přístupová komunikace. Chata uprostřed lesa vypadá super, ale pokud máte zbylé 2 miliony aby ji na místo dostal vrtulník, můžeme jít touto cestou. V opačném případě nám bude stačit adekvátní přístupová komunikace, minimálně zpevněná štěrková plocha, na kterou se dostanou i větší přepravní kapacity. Pokud se někdo rozhodne pro realizaci například v CLT konstrukčním systému, je nutno počítat s tím, že na místo výstavby (a tím je skutečně místo výstavby, ne 25 metrů před ním) se musí dostat kamion a jeřáb.
Rovinatost a "nerovinatost" pozemku. Ne každý pozemek je rovný a ideal samozřejmě neexistuje. Je vždy třeba myslet na to, jak bude vypadat nejen architektura díla, ale také okolí. V tomto směru, rovinatost hraje v zásadě podstatnou roli. Pokud je pozemek svažitý (je otázkou jak, protože svažitost si každý může vysvětlovat jinak a po svém), je třeba mít na paměti, že sice bagr udělá skoro všechno, ale následně vznikají otázky v souvislosti s úpravou zeminy, jejího dalšího využití, úpravou zarovnané plochy a pod. Doporučujeme proto, nezaměřovat se na pozemky, které jsou velmi svažité (přesahující například svažitost v celé délce nad 30 stupňů). S touto otázkou v nemalé míře souvisí i další problematiky, a to hlavně v oblasti správného odvodnění a pod. Všechno to může v nemalé míře zvýšit konečné náklady na finální úpravu pozemku.
S otázkou svažitosti úzce souvisí i zakládání stavby, resp. základová deska. Čím více bude pozemek svažitý, tím výrazněji dražší bude spodní stavba (ať už betonová nebo třeba na zemních vrutech).
Všichni dobře chápáme, že myslíme ekonomicky, ale je rovněž třeba myslet "konsezuálně", "konceptuálně" a prostě "politicky" :). Ne všechno se měří optikou méně peněz, zásadní chyby v tomto rámci umí zcela konsturktivně dohnat jejich autora.
